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Domingo, 19 de Enero de 2020

Estados Unidos da nuevos pasos para proteger de las hipotecas abusivas a los consumidores

Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor de Estados Unidos) ha fijado una serie de directrices sobre el mercado hipotecario destinadas a dar una mayor protección a los consumidores.  Aunque el sistema estadounidense es diferente al español, se están dando pasos para corregir los errores que llevaron a la crisis de las hipotecas basura.

11-02-2013

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La crisis del mercado hipotecario en Estados Unidos sacó a la luz una serie de prácticas que, claramente, iban contra los intereses de los consumidores. La Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Acta de Protección al Consumidor, aprobada en 2010, fijó las bases para regular la industria financiera, que se ven ampliadas por las reglas que marca la la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. La CFPB ha dado pasos para eliminar los incentivos por vender hipotecas caras y las cláusulas que obligaban al arbitraje.

Prohibición de las cláusulas de arbitraje obligatorio

El desarrollo de la Ley Dodd-Frank realizado por la CFPB convierte en norma la prohibición de cláusulas que obliguen al consumidor a llevar los conflictos que puedan surgir en relación a su préstamo hipotecario a un arbitraje vinculante. También queda prohibido interpretar las disposiciones del contrato hipotecario de manera que se impida al consumidor presentar una demanda ante un tribunal en relación a cualquier problema que surja con su hipoteca. 

La norma prohíbe que se incluya en la hipoteca la financiación de las primas de seguros de crédito. De esta manera, la hipoteca se concede solo para la compra de vivienda y no se asocia a otro producto financiero.

Agentes hipotecarios bajo control

Para entender estas nuevas normas hay que saber que sistema de venta de hipotecas norteamericano tiene la figura del comercializador o agente de hipotecas, que se encarga de “colocar” a los usuarios los prestamos de las entidades financieras. Hasta la Ley Dodd-Frank, estos agentes recibían incentivos por parte de las entidades de crédito si comercializaban hipotecas con intereses y cláusulas que incrementaban el coste para el consumidor. 

La nueva norma especifica que la remuneración del agente no puede estar basada términos o condiciones de la hipoteca, como pueden ser en el tipo de interés del préstamo o la contratación de un seguro asociado. En España esta práctica ha ocurrido y ocurre con las cláusulas suelo, que fijan un tipo de interés mínimo que impide a los consumidores beneficiarse de la bajada del Euribor, y con la contratación “obligatoria” de seguros de hogar junto a la hipoteca.

También se prohíbe que los incentivos del agente estén asociados a la rentabilidad de la operación. Frente a esto, en España se da en el caso de las participaciones preferentes, cuya comercialización se asociaba a incentivos para los empleados de la banca.

Los agentes hipotecarios, al comercializar una hipoteca, cobraban tanto del consumidor como de la entidad financiera. La reglamentación establece que cuando un agente de préstamos reciba una remuneración directa del consumidor por sus servicios en la contratación de una hipoteca, este agente no puede cobrar, por esta misma operación, de la otra parte interesada en la transacción, esto es, de la entidad financiera. De esta manera se evita la confusión de “lealtades” y queda claro a quién sirve el agente hipotecario.

Asimismo, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor se plantea levantar el veto a que los consumidores paguen por adelantado a los agentes hipotecarios. Si esto se llevara a cabo, se facilitaría la toma de decisiones por parte del consumidor a la hora de elegir un crédito, al desvincular la remuneración de los agentes de otros condicionantes.

Se regula la propia figura del agente hipotecario, que deberá cumplir los requisitos de la Ley de Segura y Justa Ejecución de Licencias Hipotecarias de 2008. Si el agente tiene a su vez empleados, deberá asegurarse de que estos tienen la formación adecuada para esta labor.

Un ejemplo a seguir

El sistema y la situación hipotecaria estadounidense es diferente al español, pero sí sirve la comparación. En Estados Unidos la respuesta a la crisis hipotecaria ha venido desde los legisladores y con el refrendo del Presidente, pero es la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, un organismo que trabaja específicamente en la defensa de los usuarios, la que está desarrollando la normativa para evitar nuevos abusos. Un modelo que se podría importar a España, con una separación de los reguladores financieros, que supusiera la creación una agencia que vigilaría  exclusivamente el estado contable de las entidades y otra que velara por los derechos de los consumidores.

Mientras esto ocurre en Estados Unidos, la crisis hipotecaria en España se está gestionando con el marco de una legislación leonina del siglo XIX, sin escuchar la voz de los consumidores. ADICAE ha propuesto una serie de reformas legislativas que darían una mayor protección y establecerían unas condiciones más justas para los consumidores. Y hasta que estas necesarias reformas se acometan, la solución inmediata pasa por la moratoria hipotecaria de ADICAE, que propone paralizar, con carácter de urgencia, el procedimiento judicial que conlleva al embargo de la vivienda durante al menos tres años y con la que los propietarios no perderían su vivienda.

Comentarios: 1

1 - 12-02-2013 - 17:27:05 h
tengo un suelo del 5% EN UNA HIPOTECA D 200000 Y DESEARIA INFORMACION SOBRE COMO ELIMINAR EL SUELO GRACIAS

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