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Domingo, 27 de Mayo de 2018

"Desde 2008 se ha mantenido con respiración asistida a la banca, evitando desnudar sus balances y sacando los cadáveres inmobiliarios del armario"

El presidente de ADICAE, Manuel Pardos, analiza el estado actual del sistema inmobiliario e hipotecario español. La conclusión es clara: bancos y cajas no quieren desprenderse de sus activos inmobiliarios, que fueron valorados muy por encima de su valor por ella misma. Una situación que afecta dramáticamente a la economía de cientos de miles de familias, que no pueden pagar su hipoteca. Las soluciones pasan por aprobar la dación en pago, establecer una moratoria hipotecaria, declarar abusivas por ley las cláusulas suelo... y un sinfín de iniciativas que ADICAE ya ha trasladado a las diferentes fuerzas políticas.

18-09-2012

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Según ADICAE, la banca vende los pisos más caros que los particulares. ¿A qué cree que se debe este fenómeno?

Así lo demostramos en el informe ‘El futuro del precio de la vivienda y su financiación en España’. El encarecimiento es doble, por un lado por el propio valor de la vivienda y en segundo lugar por unas condiciones hipotecarias que suponen un encarecimiento financiero añadido: uso de diferenciales elevados, utilización de índices más caros como el IRPH, comisiones, obligación de contratar otros productos bancarios, etc.

En ADICAE tenemos claro que la banca no quiere desprenderse de sus activos inmobiliarios a un precio muy por debajo del que fueron contabilizados en su día por ella misma en sus balances. Ello provocaría un descuadre en sus cuentas que supondría tener que provisionar, es decir, destinar una partida de dinero extra a avalar esa caída en el precio y, por tanto, en el valor conjunto de sus activos. Y ni la banca española tiene hoy ese dinero, ni nadie se lo quiere prestar en el mercado mayorista.

¿Por qué en otros países ha caído drásticamente el precio de la vivienda, mientras en España esta bajada es menor y más paulatina? ¿Es la banca la que está manteniendo los precios artificialmente, cómo lo consigue?

La referencia fundamental en nuestro entorno es Irlanda, cuya crisis guarda notables similitudes con la española, acrecentada tras la puesta en marcha el pasado 31 de agosto del llamado “banco malo”, que no es sino una gran inmobiliaria pública. Las autoridades irlandesas obligaron a crear a las entidades bancos malos a los que traspasar a precio de mercado sus activos tóxicos (es decir, las viviendas desvalorizadas) para separarlos de sus activos sanos. Posteriormente estos activos inmobiliarios se traspasaron a la Agencia Nacional de Gestión de Activos del país (Nama), que así se llama el “banco malo” irlandés, aplicando descuentos en su adquisición de cerca del 60%. Por tanto, y ante la ausencia de mercado real (nadie compraba vivienda) el Estado creó una inmobiliaria e hizo la función de mercado comprando a la baja con dinero público el exceso inmobiliario irlandés en manos de la banca, lo que arrastró el precio de la vivienda.

En España la banca ha mantenido artificialmente los precios, con la inestimable colaboración de los sucesivos Gobiernos. Desde 2008 se ha tratado de mantener con respiración asistida a la banca, evitando desnudar sus balances y sacando los “cadáveres” inmobiliarios del armario. Para ello se ha ido paulatinamente dotándoles de mecanismos que les han permitido ir trampeando sus cuentas y capeando el temporal a la espera de “tiempos mejores”: desde avales públicos a las emisiones de  deuda privada o compra directa de activos (Fondo de Adquisición de Activos Financieros), fondos de ayuda para reestructuración y fusiones bancarias (FROB), etc. Todo ello con dinero público y verdadero origen de los problemas de financiación de España en los mercados internacionales de deuda pública. A ello hay que añadir las operaciones masivas de captación de ahorro de los consumidores a partir de fraudulentas campañas de colocación indiscriminada de productos tóxicos como participaciones preferentes, deuda subordinada e incluso acciones, como el caso vergonzoso de Bankia. Con ello lograron oxígeno momentáneo para sus balances, pero dejaron maltrecho y atrapado el ahorro de cientos de miles de consumidores.

”La función del banco malo es pagarle a la banca porque saque de sus cuentas unos activos que no valen lo que ella misma dijo que valían

¿Cree que el banco malo puede hacer caer los precios de la vivienda?  ¿Cree que eso es positivo o negativo?  Según su estudio, eso beneficiaría a los jóvenes que quieren comprar una vivienda, pero perjudicaría a los hipotecados. Entonces, ¿cuál es su postura?

No podemos perder de vista que la función primordial del “banco malo”, que en el fondo no es sino una gran inmobiliaria pública, no es hacer bajar los precios de la vivienda sino pagarle a la banca por que saque de sus cuentas unos activos que no valen lo que ella misma dijo que valían, merced a unas tasaciones infladas. Esto teóricamente traerá como consecuencia que los precios de las viviendas bajen ya que se supone que se comprarán por el banco malo a precios bajos de mercado.

¿Es esto bueno o malo? Depende del cristal con que se mire. Lógicamente, que baje el precio de la vivienda es bueno para las familias en general, para aquellos que estén en disposición de comprarse una casa. Esta bajada de precios en la vivienda de las entidades de crédito arrastrará a la baja el mercado de vivienda de los particulares. Entonces, los consumidores pasarán a pagar una hipoteca por un bien que se habrá depreciado considerablemente desde que se adquirió. Esto puede perjudicar a aquellos consumidores que, agobiados por el pago de su hipoteca, decidan vender la vivienda para saldar su préstamo (o bien se subaste en un procedimiento hipotecario). En tal caso se verán obligados a bajar su precio muy por debajo del valor de tasación, lo que puede repercutir en que quede deuda pendiente de pago.

¿Qué se debería cambiar de la Ley Hipotecaria para beneficiar a los hipotecados, presentes o futuros?

Más allá de la simple dación en pago es necesario adecuar la legislación hipotecaria que ha permanecido invariable en lo sustancial durante más de 60 años generando diversos desequilibrios en contra de los usuarios. En primer lugar, ADICAE reclama la posibilidad de que los afectados por un procedimiento de embargo o ejecución hipotecaria puedan alegar como motivo de oposición los daños derivados de cláusulas hipotecarias abusivas, como las del suelo, o malas prácticas en la comercialización de hipotecas, como la inclusión de los dañinos clips hipotecarios.

Además, en un proceso de ejecución hipotecaria, la adjudicación de la vivienda al banco debería realizarse por una cantidad no inferior al 80% del valor de la tasación determinado en la escritura de constitución de hipoteca. Tras la venta o adjudicación de la vivienda incautada, el banco no debería poder perseguir bienes del deudor o reclamar ningún tipo de deuda derivada de la hipoteca más allá de cinco años. Asimismo, tienen que limitarse los intereses de demora (actualmente entre el 24% y el 29%, cuando los tipos oficiales se encuentran en torno al 0’75%). También hay que regular las desproporcionadas costas judiciales, calculadas sobre el montante total del crédito por los abogados y procuradores de las entidades, que incrementan la deuda en cantidades muy gravosas para las personas que se encuentran en estas situaciones.

También deben declararse abusivas, por ley, las cláusulas suelo. Este tipo de cláusulas hacen referencia a las limitaciones que las entidades financieras incluyen en las escrituras de los préstamos hipotecarios, restringiendo las subidas o bajadas de los tipos de interés hasta el tope fijado en el contrato, que suele ser en torno al 3%, aunque se tiene certeza de casos en los que se llegó a incluir un 6%. Se trata de una barrera que impide que el consumidor pueda beneficiarse del actual descenso de los tipos. En ADICAE hemos denunciando a más de 100 entidades de crédito por este abuso, en una demanda que engloba a más de 15.000 consumidores.

Y otra de las medidas que le hemos planteado formalmente a los últimos Gobiernos es la aprobación de una moratoria hipotecaria. Es la única opción eficaz para aliviar la peligrosa situación económica en que se encuentran numerosas familias. El acceso a esta moraoria sería universal (para quien lo necesite, cumpla unos requisitos tasados y lo acredite, por circunstancias sobrevenidas), regulada (no discrecional al antojo de bancos y cajas), justa y adecuada a la situación económica familiar. En definitiva, un parón en el pago de la hipoteca durante 3 años para aquellos hipotecados con problemas económicos.

Como ves es necesaria una profunda, seria y estudiada reforma de nuestro sistema hipotecario. Si no, el drama de las ejecuciones hipotecarias continuará y cientos de familias se seguirán viendo despojadas de sus casas cada día.

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