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Miércoles, 18 de Julio de 2018

La regulación europea para el crédito bancario supone una oportunidad perdida para mejorar la protección a los consumidores

La Directiva 2014/17/UE, que llega para regular el crédito hipotecario en Europa. Con esta norma se pierde la oportunidad para un avance más firme en la protección de los consumidores. Falta mayor concreción en la defensa de los derechos de los consumidores y la prohibición expresa de las cláusulas abusivas.

16-04-2014

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La Directiva 2014/17/UE surge en un contexto de variedad y falta de homogeneidad en los mercados hipotecarios europeos. Tras más de diez años de trabajo previo, esta norma llega con el la pretensión de contribuir al desarrollo de un mercado hipotecario unitario y armonizado, en el que además los consumidores tengan un elevado grado de protección y la garantía de que las entidades les prestarán sus servicios de forma profesional y responsable. Esta es la teoría, pero su falta de concreción la hace insuficiente, más a la luz de la experiencia española.

Esta Directiva va a suponer para la mayoría de países miembros de la Unión importantes cambios en su legislación nacional en materia de concesión de hipotecas. En España su impacto va a ser bastante más moderado, ya que buena parte de lo que plantea esta norma ya está incluido en la Orden de Transparencia EHA/2899/2011, una norma ineficaz y que en algunos puntos incluso ha supuesto un retroceso respecto a la legislación previa. Si en el caso español se ha comprobado que la Orden es insuficiente, esta Directiva podría haber servido para hacer mejoras tanto para España como para toda Europa, pero se repiten buena parte de los errores. A continuación se analizan los principales aspectos de la Directiva.

Directiva vs. Orden de Transparencia

La Directiva se aplica a los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o a aquellos destinados a adquirir o conservar una vivienda. En cuanto a las normas de conducta a seguir por las entidades a la hora de otorgar una hipoteca, es patente que la Directiva se queda corta, ya que la insuficiente Orden de Transparencia especifica más los requisitos. La Directiva solo se centra en la actuación honesta de la entidad y  la información clara, suficiente y gratuita al consumidor.

La Directiva regula la información precontractual y prácticas publicitarias previas a la firma de la hipoteca. A la necesidad de que la publicidad deberá ser clara, concisa y destacada, la norma europea añade la necesidad de que la información comercial cuente con ejemplos representativos y se incluya el tipo de interés y coste total del crédito para el consumidor. También obliga a informar en esta fase sobre si se compele a la contratación de un seguro. Se deja a la arbitrariedad de los Estados que se incluya o no una advertencia sobre los riesgos específicos ligados a los contratos de crédito.

Se abordan las prácticas de ventas vinculadas y combinadas, de manera que autoriza estas últimas, pero obliga a los Estados a prohibir las vinculadas (aquellas en las que se ofrece el crédito y otro producto sin que puedan obtenerse de forma separada), algo que habrá que transponer a la normativa española. En cambio, sí se permite a los prestamistas pedir al consumidor que abra o mantenga una cuenta de pago o de ahorro vinculada al crédito, un producto de inversión o plan de pensiones u otro contrato de crédito. Asimismo, también se permite que los prestamistas exijan que el consumidor suscriba una póliza de seguros en relación a la hipoteca, si bien el consumidor podrá elegir para el seguro un proveedor distinto al que le proponga el banco, siempre que el seguro ofrezca las garantías exigidas.

La información, con ejemplos representativos

En cuanto a la información  general, la Directiva pone el acento en la necesidad de que se den al consumidor ejemplos representativos del importe total del crédito, del coste total que supondrá para el consumidor, del importe total adeudado y de la TAE. La información precontractual contempla lo que ya establece la Orden española, y el modelo de oferta vinculante en soporte duradero (FIEN) de la Directiva es muy similar a la FIPER (Ficha de Información Personalizada) que establece la norma española. En general, la Orden es más genérica a la hora de establecer qué requisitos y características ha de cumplir la información precontractual, un terreno en el que con la transposición de la Directiva sí se puede avanzar.

La Directiva, al igual que la Orden, regula la Tasa Anual Equivalente (TAE), de manera que refleja el coste total del crédito hipotecario, incluidos los costes de  los productos vinculados, como por ejemplo una cuenta. 

La norma europea recoge también la obligación de evaluar de manera previa a la contratación la solvencia del consumidor “en profundidad”, pero no precisa mucho más qué y cómo evaluar, aunque recoge que el consumidor deberá informar a la entidad sobre sus gastos. La norma europea impele a los Estados a fijar normas fiables de tasación para los inmuebles, algo que en España queda ya regulado por la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Europa ratifica que se pueda cobrar por asesorar

Los servicios de asesoramiento son objeto de regulación por la Directiva. La norma europea ratifica una de los aspectos más negativos de la Orden de Transparencia, la posibilidad de que se cobre por a los consumidores por recibir asesoramiento. De esta manera, se hace pagar a los consumidores por lo que en realidad es un derecho, el de recibir información clara y objetiva, algo que es también una obligación de las entidades. Permitir que se cobre por asesorar demuestra la capacidad de presión que tiene la banca para defender sus intereses en una Directiva que se dice a favor de los consumidores.La norma europea sí que avanza a la hora de establecer unos mínimos para que la entidad no pueda inducir a error al consumidor usando los términos 'asesoramiento' y 'asesor'. 

“Tolerancia” sin contenido jurídico

En lo que atañe a la correcta ejecución de los contratos de crédito, la principal aportación de la Directiva es que obliga a los Estados a adoptar medidas “para alentar a los prestamistas a mostrarse “razonablemente tolerantes antes de iniciar el proceso de ejecución”. Una declaración de buenas intenciones, sin contenido jurídico, en la que no se plantean medidas concretas para garantizar la resolución de problemas con los consumidores en situaciones de dificultad económica. 

La Directiva establece que los Estados podrán permitir – esto es, como posibilidad- lo que comúnmente se conoce como “dación en pago”, estos es, que la entrega del inmueble hipotecado o los ingresos derivados de su venta basten para saldar el préstamo. No se habla en ningún momento de las condiciones para que se dé esta situación, lo cual deja la puerta abierta a que siga ocurriendo lo que ya pasa en nuestro país. En España esta opción está regulada por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, el conocido como 'Código De Guindos', que recoge una serie de condiciones que hace en que esta solución sea en la práctica inaccesible para la mayoría de afectados por esta problemática. Frente a esto, la Directiva recoge expresamente la posibilidad de imponer recargos al consumidor en caso de impago.

Ni una palabra sobre las cláusulas abusivas

Si bien para los consumidores de algunos Estados esta Directiva va a ser un impulso a su protección en materia hipotecaria, hay que ver en esta norma sobre todo un intento de homogeneizar el mercado hipotecario de la Unión. En el caso de España, ni siquiera va a aportar grandes novedades a una legislación que ya se ha demostrado poco eficaz (la gran banca ya la ha incumplido, como ha podido comprobar ADICAE) y con carencias. Una de las omisiones más importantes que presenta la Directiva es que no haga ningún tipo de referencia a las abusivas cláusulas suelo o los swaps hipotecarios, no incluyendo expresamente una regulación para eliminar de las hipotecas estos productos que tantos perjuicios han originado a los consumidores. Por tanto, hay vía libre a incluir estas cláusulas, y las entidades podrán justificarse en que las comercializaron cumpliendo las exigencias de la Directiva y la Orden de Transparencia.

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