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Martes, 25 de Septiembre de 2018

Alternativas a las vías de acceso a la vivienda convencionales desde el derecho privado comparado

Pese a disponer de otros mecanismos (alquiler con opción a compra, usufructo, censo enfitéutico...) en España actualmente predominan dos vías de acceso a la vivienda: la compraventa y el alquiler. El autor de este artículo, Fran Ramón Martín, explica tipos de acceso alternativo a la vivienda en Europa.

01-07-2015

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La compraventa, especialmente tras la crisis económica, se ha constatado como un instrumento no apto para toda la ciudadanía debido al elevado precio y a la magnitud del sobreendeudamiento que (a través de la hipoteca) ella supone. Por su parte, el alquiler sigue sin ser atractivo en nuestra tradición: principalmente debido al arraigado (y a su vez erróneo) convencimiento de que cualquier vía de acceso a la vivienda que no sea la compraventa “es tirar el dinero”, a lo cual se une la escasez de oferta de calidad y la cierta inestabilidad y desconfianza que el alquiler supone para las partes.

En consecuencia, en España nos encontramos actualmente con un creciente sector de población que no puede permitirse adquirir la propiedad de una vivienda mediante compraventa y al que el alquiler tampoco se adapta a sus necesidades. En otros países de nuestro entorno han sabido cubrir este nicho de mercado mediante vivienda social, sin embargo en el caso de España no ha sido así. 

Sólo un 1,1% de las viviendas de España son vivienda social [...] siendo España uno de los países a la cola en vivienda social en la UE

De acuerdo con el reciente informe en materia de vivienda en España de Amnistía Internacional (con datos del Defensor del Pueblo), sólo un 1,1% de las viviendas de España son vivienda social, dato que contrasta con el 32% de Países Bajos, 18% de Reino Unido y el 17% de Francia, siendo España uno de los países a la cola en vivienda social en la UE (quedando solo por delante de Grecia).

Sin embargo, además de mediante la vivienda social, los países de nuestro entorno han hecho uso de otras vías de acceso a la vivienda que han permitido que dicho acceso sea más asequible y se adapte a las necesidades de la población.

La propiedad temporal (leasehold) y la propiedad compartida (shared ownership) son dos vías de acceso a la vivienda que se definen como tenencias intermedias en contraposición con el concepto de propiedad absoluta

En primer lugar cabe destacar dos vías que, además de funcionar con total normalidad en países de nuestro entorno (como es el caso de Reino Unido, Irlanda y Francia), están en proceso de incorporación al Código civil de Cataluña: la propiedad temporal (leasehold) y la propiedad compartida (shared ownership). Estas dos vías de acceso a la vivienda se definen como tenencias intermedias en contraposición con el concepto de propiedad absoluta, puesto que aunque las dos proporcionan una tenencia estable, disponen de ciertos límites (un límite temporal y el límite que supone la adquisición progresiva de la propiedad, respectivamente).

La propiedad temporal (leasehold) permite adquirir de un propietario la titularidad de un inmueble por un tiempo determinado, adquiriendo con ella todos los derechos que de la propiedad sobre la vivienda se derivan. Transcurrido el tiempo pactado, la propiedad vuelve al propietario originario salvo que se pacten prórrogas.

Mediante este mecanismo se plantea un amplio abanico de posibilidades puesto que dependiendo de las necesidades del adquirente de la propiedad, el tiempo por el que adquirirá la vivienda será distinto, del mismo modo que lo será el precio a pagar (no es lo mismo pagar para adquirir la propiedad de forma perpetua que para adquirirla por 10 años, 30 o por 99), con lo cual permite abrir un mercado de acceso a la vivienda en propiedad con una gran diversidad de precios, según el tiempo por el que se quiera comprar la vivienda. 

Además hay que añadir que puede pactarse el pago de una cantidad al inicio o bien una renta, o una combinación de ambas, con lo cual, también desde la variedad de modalidades de pago, se flexibiliza todavía más el acceso a la vivienda.

Debido a todas las posibilidades que esta figura ofrece y para ser más ilustrativos, en la práctica el leasehold inglés se asemeja al arrendamiento (pero con más seguridad y derechos) cuando la duración es corta; y se acerca a la compraventa convencional de propiedad (sin ser perpetua) cuando la duración es elevada.

Puede resultar de especial interés para familias que disponen de una segunda o tercera vivienda que no utilizan, pues mediante el leasehold transmiten la propiedad por un plazo de tiempo determinado

Por último, cabe destacar que esta figura puede resultar de especial interés para familias que disponen de una segunda o tercera vivienda que no utilizan, pues mediante el leasehold transmiten la propiedad por un plazo de tiempo determinado, con una estabilidad superior a un arrendamiento (la desconfianza del arrendador sobre el arrendatario también es un factor a tener en cuenta), obtienen liquidez y, además, una vez terminado el plazo pactado recuperan la vivienda para, por ejemplo, que sus hijos o sus nietos la utilicen.

Por su parte, la propiedad compartida (shared ownership), permite el acceso por parte de un nuevo propietario a una parte de un inmueble que es propiedad de otro propietario, siendo ambos propietarios de una cuota. El nuevo propietario lo es sobre la cuota que ha adquirido, para el resto de la vivienda tendrá una condición similar a la de un arrendatario, debiendo pagar una renta.

La figura del shared ownership) [...] permite al nuevo propietario ir adquiriendo la propiedad progresivamente sin incurrir en sobreendeudamiento

Con esta figura se permite al nuevo propietario ir adquiriendo la propiedad progresivamente sin incurrir en sobreendeudamiento; además desde un primer momento el propietario ya gozará de todos los derechos que comporta la propiedad (facultades dominicales incluyendo también las de disposición y gravamen, aunque estas últimas evidentemente sólo sobre su cuota).

Hay que destacar en este caso que la ausencia de un fuerte desembolso inicial y la adquisición progresiva que se puede llevar a cabo cuando el adquirente quiera (salvo que se pacte la obligación de comprar de forma expresa), permite que el adquirente tenga capital disponible para cubrir sus gastos e ir adquiriendo cuotas de propiedad cuando le sea posible (con el objetivo de aminorar también el pago de la renta); esto además permite al adquirente desprenderse con facilidad de la cuota en caso de necesidad de cambiar de vivienda.

Lógicamente, el hecho de ser propietario, comporta unos gastos que deberá asumir el adquirente en proporción a su cuota; esto resulta interesante puesto que además de aportar cierta liquidez al propietario inicial, también se le aminoran sus gastos (produciéndose un escenario win-win, pues ambas partes pueden ver satisfechos sus intereses).

Cabe apuntar que dependiendo del país en el que estas vías de acceso a la vivienda nos encontramos con algunas diferencias, en todo caso hay que señalar que es posible combinar ambas figuras (así se ha plasmado también en el proyecto para incluirlas en el Código Civil de Cataluña) y que pese a las diferencias en su aplicación, ambas permiten el acceso a la vivienda de forma asequible y también satisfacen los intereses del propietario originario. 

Además de estas dos vías de acceso a la vivienda hay otras  que, aunque con menor repercusión, también se siguen empleando. En el caso de Francia, también es destacable el uso de la rente en viager, una figura pensada para las personas mayores que disponen de propiedades pero no de liquidez; mediante ella, la persona mayor transmite su propiedad pero conserva su uso hasta su fallecimiento, recibiendo una cantidad de dinero de forma periódica a cambio de esta transmisión (cabe señalar que nuestro ordenamiento tiene mecanismos similares, como la renta vitalicia, la hipoteca inversa y otros productos similares que son comercializados por entidades financieras). 

Por último, en Francia también se emplea el usufructo y la enfiteusis (figuras que también tenemos en nuestro ordenamiento pero que, en especial en el segundo caso, no se utilizan), el usufructo se emplea en Francia del mismo modo que en España (se cede el uso y el disfrute de la vivienda al usufructuario, mientras el nudo-propietario mantiene la propiedad; normalmente se emplea para permitir a viudos y viudas seguir viviendo en su casa, conservando los herederos la nuda-propiedad), sin embargo, es importante hacer mayor mención al uso de la enfiteusis.

La enfiteusis es una figura histórica que proviene del Derecho Romano (y a su vez de la cultura griega) que se empleó durante siglos en toda Europa como mecanismo para dar acceso a la vivienda, (en Cataluña esta figura fue de gran importancia, y en especial en Barcelona, pues mediante el uso de las tierras a través de la enfiteusis, la ciudad creció) sin embargo, por su vínculo a partir de la Edad Media con el dominio de los grandes terratenientes, esta figura ha sido progresivamente denostada y ha caído en el desuso en España. En cambio, otros países de la UE como es el caso de Francia, Alemania, Suecia, Holanda y Bélgica la han seguido utilizando (tanto para llevar a cabo políticas de vivienda como para potenciar el desarrollo económico). 

Mediante la enfiteusis el propietario originario cede la propiedad de la vivienda al enfiteuta (dependiendo del país esta transmisión es de carácter perpetuo o de carácter temporal, en el caso del derecho civil español es perpetuo) de forma gratuita o a cambio del pago de una entrada asequible; como contrapartida, la finca queda gravada con el deber de pagar un canon anual. El pago de este canon, en derecho español, es redimible (se puede pagar una cuantía pactada en el momento de la constitución del censo para liberar la vivienda).

En el caso de la enfiteusis ambas partes pueden transmitir sus derechos, sin embargo, la finca se mantiene gravada y el nuevo adquirente contrae el deber de pagar el canon salvo que se pague la cuantía correspondiente a la redención. El gravamen que recae sobre la finca, pese a parecer a priori un inconveniente, se convierte en una ventaja si se tiene en cuenta que ello abarata el precio de las viviendas gravadas, haciéndolas más asequibles.

La enfiteusis empleada como vía de acceso a la vivienda funciona de forma similar a la propiedad temporal

En definitiva, la enfiteusis empleada como vía de acceso a la vivienda funciona de forma similar a la propiedad temporal, pues en ambas se transmite la propiedad (ya sea de forma perpetua o por un tiempo determinado) a cambio del pago de una cuantía periódica (y una entrada en caso de que se pacte) y en ambos casos las partes pueden transmitir sus respectivos derechos. Además, ambas figuras pueden satisfacer los intereses de las dos partes puesto que el nuevo propietario accede a la vivienda de forma asequible y el propietario originario percibe una cuantía, ve reducidos sus gastos y, en el caso de la enfiteusis, tiene la expectativa de cobrar en algún momento el precio de la redención.

En conclusión, habiendo visto el colapso de las vías de acceso a la vivienda y las dificultades de llevar a cabo políticas de vivienda social en España, parece necesario que se incorporen a la práctica jurídica nuevas vías de acceso a la vivienda como las aquí citadas para poder cubrir la necesidad (y el derecho) de acceder a la vivienda de forma asequible que tiene una gran parte de la ciudadanía española.

Artículo de Fran Ramón Martí
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