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Jueves, 21 de Junio de 2018

¿Es buen momento para cambiar de hipoteca?

La bajada del Euríbor lleva a plantearse a muchos consumidores si es un buen momento para negociar con su banco mejores condiciones para su préstamo o llevárselo a otro.Tenga en cuenta los beneficios pero antes valores los gastos que puede conllevar.

31-03-2016

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Varias son las razones que impulsan a un consumidor a cambiar su hipoteca: diferenciales altos, índice de referencia abusivos (IRPH, por ejemplo), pasar de un tipo fijo a otro variable, ampliar plazo de amortización, etc. El objetivo siempre es abaratar las condiciones en las que pidió el préstamo inicialmente, sobre todo si lo hizo en un contexto de tipos altos o le “colaron” un diferencial o clásula que impide beneficiarse del contexto actual de tipos bajos.

Las opciones son claras: la modificación concreta de esas condiciones negociando con el propio banco (a través de lo que se llama novación,) o trasladar el préstamo hipotecario a otro banco (subrogación). Tanto una como otra operación llevan aparajados costes. En todo caso, como veremos, siempre resultará más barata la novación que la subrogación. Por eso es fundamental hacer cálculos para comprobar si saldrá rentable el cambio. Y sobre todo tener en cuenta que "llevarse" el préstamo hipotecario a otra entidad al final del plazo de pago, no es rentable por los costes.

Cambiar de hipoteca para pagar menos de interés

Según los últimos datos publicado por el Instituto Nacional de Estadística a finales de marzo, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad en enero de 2016 fue de 13.428. De ellas, 10.683 son novaciones, la gran mayoría. Casi la mitad de estas modificaciones (más de un 44%) se refieren al tipo de interés. Hay que hacer notar que tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo variable (más del 90% de las firmadas) baja 1,6 puntos. Cambiar las condiciones de su hipoteca puede ser rentable, si hemos tenido en cuenta los gastos.

Eche cuentas con los costes

Por ejempo, un préstamo con un capital pendiente de amortizar de 100.000 euros a un periodo de pago pendiente de 15 años, puede oscilar entre un 1,5% y un 3% del capital pendiente. Los costes son diversos, y los que encarecen la operación son las comisiones, comisión de novación o subrogación. Cuando se trate de préstamos hipotecarios a interés variable, si la novación se trata de una ampliación del plazo, la comisión está limitada por ley al 0,1% pero para el resto la comisión por novación será la que aparezca en la escritura. Tanto en un caso como en otro, negocie siempre para evitar su pago.

Otros gastos que llevan aparejadas estas operaciones de novación y subrogación son los gastos Notaría y Registro de la propiedad, que dependen del valor por el que se hagan las operaciones. Puede plantear al banco la gestoría que menor coste tenga, no deje que se la impongan. En cuanto a la tasación, solicite al banco que tome la tasación ya realizada en su día, sobre todo si ha pasado porco tiempo. En cuanto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, las escrituras de novación que solo modifiquen el tipo de interés y el plazo del préstamo están exentas del pago de este impuesto impuesto. Asimismo, en estos casos, los gastos registrales y notariales se reducen notablemente al existir determinadas bonificaciones en la ley.

Mejor la novación 

Como vemos, la opción más económica es negociar con su entidad unas nuevas condiciones. Además, la novación es posible realizarla en documento privado, con lo que los gastos de notario, registro y gestoría no se abonarían. Proponga siempre esta posibilidad. Y finalmente evite que le coloquen más productos. Puede no salirle a cuenta tener que contratar un seguro o aportar a un plan de pensiones.

Si mejora sus condiciones, no lo dude: cambie de banco 

La operación más costosa es la subrogación que, como hemos visto, supone trasladar nuestro préstamo a otra entidad. A los costes por cancelar su préstamo anterior se añaden los de formalización de nueva hipoteca. Sin embargo, muchas entidades eliminan las comisiones de estudio o apertura  para préstamos hipotecarios que vienen de otros bancos. 

No lo dude si comprueba que mejoran sus condiciones. Antes de llevarse su hipoteca a otro banco es esencial analizar las ofertas de préstamos hipotecarios que nos ofrecen otras entidades. Nada mejor que empezar comparando condiciones utilizando el comparador de ADICAE y el simulador hipotecario. Cuando tenga decididas unas cuantas, acuda a preguntar a las entidades y negocie. Recuerde que muchas ofertas que aparecen en la publicidad o condiciones pueden mejorarse negociando con la entidad. Antes de decidirse solicite una ficha de información, donde aparece todas las condiciones concretas.

Consulte la Guía de ADICAE si tiene duda, y si es socio, acuda a ADICAE.

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