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Jueves, 27 de Abril de 2017

La vinculación de productos financieros a la contratación de préstamos hipotecarios

Es una práctica habitual de los bancos que junto a la contratación del préstamo hipotecarios impongan al consumidor un gran número de otros productos si quiere acceder a determinadas condiciones de financiación. Vamos a comentar en este artículo la legalidad de esta práctica y en siguientes analizaremos la futura normativa sobre esta cuestión.

12-09-2016

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Estas obligaciones de contratación son numerosas y de diverso tipo: pólizas de seguro (incendio, amortización...) domiciliación de la nómina o recibos, suscripción de planes de pensiones, contratación de tarjetas de crédito o débito y la obligación de efectuar un gasto de determinadas cantidades, etc.

Más gastos
A modo de ejemplo, para contratar la Hipoteca Mixta del Santander a un tipo del Euríbor + 1,25% el consumidor debe formalizar una serie de contratos y compromisos: desde domiciliar una nómina de al menos 2.000€/mes, hasta contratar seguros de Hogar y de Vida o Protección de Pagos. Así impone utilizar 6 veces tarjetas de débito o crédito de la entidad en los tres meses anteriores a la revisión del tipo de interés.

El gasto en tarjetas es una exigencia recurrente. La hipoteca “Mari Carmen Variable” aplica un tipo de interés durante los 2 primeros años del 2,75 %. El resto de la vida del préstamo el tipo es Euríbor +2,25 %. Estos tipos pueden reducirse hasta el 1,75% y 1,25% respectivamente dependiendo la contratación con  Abanca de los consabidos seguros de hogar y vida, y de la domiciliación de nóminas. Pero además, los clientes deben efectuar 24 compras al año con tarjeta de crédito de Abanca, o gastando con ella al menos 2.500 € al año.
Prácticamente lo mismo exige Openbank en su Hipoteca Open que parte de un Euribor+2,25%. Para poder reducir el tipo al Euribor+1,25%  entre otras condiciones,  debe hacerse uso de la tarjeta de débito una vez al mes y en todo caso, realizar compras con  tarjeta de crédito de Openbank por importe superior a 900€ en los 3 meses anteriores a cada cuota de la hipoteca. Además de las obligaciones de gasto, hay que recordar que estas tarjetas llevan aparejadas comisiones.

Estos productos bancarios lo son de la entidad prestamista o del mismo conglomerado financiero al que pertenece la entidad, por lo que su colocación redunda en beneficio para el banco, sin que el consumidor tenga en muchos casos la opción de acudir a otra entidad. El “argumento comercial” empleado para ello es que contratando tales productos se rebajan las condiciones financieras del préstamo (por ejemplo una reducción del diferencial) o bien son el requisito para acceder a los tipos que se promocionan en las publicidades. Pero en todo caso,suponen un gasto añadido para el consumidor.

Posición dominante de la entidad
Tales prácticas permiten que la entidad, prevaliéndose de su posición de superioridad negocial sobre el consumidor, condicione, cuando no prácticamente obligue, a contratar productos al margen de su voluntad si quiere acceder a un préstamo hipotecario. Sin embargo, la disposición a contratar del consumidor se focaliza hacia un producto principal y específico, el préstamo hipotecario, que es el que desea contratar y no otro. Con lo cual, la capacidad negociadora del consumidor queda mermada al no hallarse preparado para afrontar la contratación y negociación de otros productos que de forma sorpresiva se le ofrecen y cuya naturaleza resulta completamente distinta a su objetivo principal, tales como planes de pensiones. El BBVA, por ejemplo, para aplicar un Euribor +1,25% en su hipoteca variable, además de exigirse un consumo determinado través de tarjetas, la domiciliación de nómina y recibos y la contratación de seguros, exige suscribir con la entidad un Plan de pensiones con aportación anual superior a 600 €.

Ello además puede provocar que el consumidor desvíe su atención negocial de las condiciones, requisitos y exigencias del contrato principal que verdaderamente le interesa, el préstamo hipotecario. Su complejidad y los riesgos que entrañaría para la economía familiar justifican que centrase toda su atención en el préstamo y sus condiciones financieras. Esta situación se agrava cuando no se le ofrece al consumidor una información clara y detallada sobre las condiciones de tales productos accesorios. En definitiva, estas prácticas de vinculación de productos vinculados deberían regularse con mayor precisión en favor del cliente, e incluso prohibirse en determinados casos, para impedir situaciones de abuso sobre el consumidor. Y ello sin perjuicio, por otra parte, de que puede llegar a considerarse que atenta a la libre competencia.

¿Qué dice la normativa actual?
La regulación de los denominados “productos vinculados” se establece en el artículo 12 de la Orden del Ministerio de Economía 2899/2011, sobre Transparencia Bancaria. En él se limita a recoger que las entidades de crédito que comercialicen servicios bancarios vinculados a la contratación de otro servicio deberán informar al cliente, de manera expresa y comprensible, si existe la posibilidad o no de contratar cada servicio de manera independiente y cuales son sus  condiciones. Si solo es posible la contratación vinculada, se ha de informar al cliente del coste total de cada uno de los servicios y los efectos de su contratación. 

Como vemos la normativa actual no prohíbe tales prácticas, sólo se limita a establecer como exigencia la manida fórmula de que el consumidor reciba información “expresa y comprensible” del coste total de cada servicio y de los efectos de su contratación. Es decir, ni siquiera impone un escenario simulado del coste de contratar estos productos productos accesorios en comparación con los beneficios que de hacerlo obtendría el consumidor, por ejemplo en el tipo de interés o diferencial del préstamo hipotecario.

Los seguros de incendios
Sin duda, el supuesto más habitual de esta práctica comercial es el del seguro de incendios (daños). El art. 10 del R. D. 716/2009 que desarrolla la Ley del Mercado Hipotecario, dice que los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria “deberán contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos”. Ahora bien, tal seguro sólo es exigible en aquellas operaciones respecto de las cuales las entidades de crédito vayan a emitir títulos hipotecarios y en ningún caso significa que tal obligación corresponda al deudor hipotecario.

En efecto, este seguro de daños se exige legalmente ya que el inmueble actúa como garantía de cobro, de tal forma que si se destruyese la garantía desaparecería, por lo que la existencia de un seguro de daños sobre el bien compensa una eventual desaparición de la garantía (la vivienda) o su deterioro de valor. Por tanto es un seguro que beneficia al banco para dar respaldo a los títulos hipotecarios que emita y es al banco, a la entidad prestataria a la que se le obliga tenerlo, no al cliente que es, sin embargo, quien paga el aseguramiento de los bienes que sirven de garantía a las emisiones de bonos o cédulas hipotecarias. Este beneficios es doble si tenemos en cuenta que, en muchas ocasiones, es la compañía de seguros perteneciente al mismo grupo de la entidad de crédito y no se limita a un mero seguro de incendios, sino que se amplia a un seguro de hogar, cuyas coberturas y coste para el consumidor es mayor.

Los costes de estos seguros de hogar, o multiriesgo hogar, no son pocos. El coste de esta obligación dependerá del tipo de seguro contratado y las coberturas incluidas, tipo de inmueble, situación, superficie, etc. A modo de ejemplo,  Unicaja banco informa en su Ficha de Información Precontractual (FIPRE) que el precio medio de un seguro multirriesgo hogar sobre una vivienda de 90 metros cuadrados puede tener un coste de unos 250 euros al año. En el caso de la Hipoteca Uno E, para acceder a sus condiciones de financiación exige un seguro de hogar que cubra un continente de 93.829,27 euros y un contenido de 9.000 euros. El importe de la prima el primer año será de 209,24 euros. Sin embargo, en el mercado de seguros el consumidor podrá encontrar ofertas más adecuadas e incluso negociar a la baja el coste de la prima. 

Y también seguros de vida y Planes de Pensiones

Los seguros de hogar son sólo uno de los productos que las entidades obligan a contratar los consumidores si quieren acceder a determinados tipos de interés, o ver minorados sus diferenciales, pero imponen otros muchos como seguros de vida o aportaciones a planes de pensiones. A modo de ejemplo, Kutxabank, en su Hipoteca variable ofrece un tipo de Euribor+0,90% siempre que, entre otras muchas condiciones, el consumidor realice una aportación a Baskepensiones EPSV o Plan de Pensiones Kutxabank igual o superior a 2.000 € anuales. Por su parte, para aplicar un tipo del Euribor+1,25%, BBVA exige aportar al Plan de pensiones de la propia compañía una aportación anual superior a 600 €. Podemos hacernos una idea de los beneficios que obtiene el conglomerado financiero al que pertenece el banco que coloca estos productos al consumidor. Y el coste que supone para el consumidor.

En un próximo artículo analizaremos las “novedades” que en su caso, aporta la Directiva 2014/17/UE sobre crédito hipotecario... Y si son útiles para el consumidor.

Comentarios: 4

4 Sara López Fajardo - 14-09-2016 - 14:36:11 h
Sorprendente artículo, por su veracidad y fondo documental. La banca lleva muchos años metiendo el hocico en el sector asegurador imponiendo, como muy bien se explica, todo tipo de seguros a los futuros hipotecados. Gracias por poner los puntos sobre las íes.

3 Sara López Fajardo - 14-09-2016 - 14:35:19 h
Sorprendente artículo, por su veracidad y fondo documental. La banca lleva muchos años metiendo el hocico en el sector asegurador imponiendo, como muy bien se explica, todo tipo de seguros a los futuros hipotecados. Gracias por poner los puntos sobre las íes.

2 Mariano Ordaeñerra - 14-09-2016 - 14:33:07 h
Gracias por la explicación. Tenía dudas, porque el banco me está intentando colar un seguro de vida para hacerme una hipoteca y ahora ya veo que no tengo por qué hacerlo. Os doy las gracias por una información tan bien explicada.

1 Elena López - 14-09-2016 - 14:31:47 h
Soy abogada y no podría estar más de acuerdo con lo expresado en el artículo. Los bancos intentan, siempre, incluir este tipo de productos en las hipotecas cuando NO SON OBLIGATORIOS. Muy bien documentado, bravo por el autor

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